"Vid bostadsplacering fungerar bostaden som lånegaranti. Amorteringarna och räntorna täcks av hyresinkomsterna. Det är bostadsplaceringens idé i ett nötskal", säger Finlands Hyresvärdar rf:s tillförordnade verksamhetsledare Elina Aalto.
Avkastningens storlek och stabilitet beror på bland annat bostadstypen, renoveringskostnaderna och valet av hyresgäst.
Dagens bostadsplacerare gagnas av låga räntor och av att kravet på eget kapital är högst en tredjedel av bostadens pris.
Avkastningen på en bostadsplacering, som i allmänhet är stabil och förutsägbar, kommer från två håll. Hyresintäkterna är lätta att kalkylera och värdeökningen har under de senaste åren varit både stabil och gynnsam. Den förväntade årsavkastningen på en bostadsplacering är i dag 3–10 procent.
Skattesatsen för hyresintäkter och överlåtelsevinster är 30 procent upp till 40 000 euro och därefter 32 procent.
"Om placeringsbostaden finns i ett attraktivt område och bostadsaktiebolaget är välskött är de ekonomiska riskerna mycket små", säger Elina Aalto.
Bostadens pris och värde avgörs i stor utsträckning av dess läge. Bostäder i tillväxtcentra, universitetsstäder och områden i närheten av en järnväg är i allmänhet lönsamma placeringsobjekt. Värdeökningen är god i landets större städer. I dag ger placeringsbostäder i bland annat Seinäjoki, Rovaniemi och Hyvinge goda hyresintäkter, men avkastningen varierar mellan städernas olika områden.
"Fastän östra Helsingfors har relativt dåligt rykte är stadsdelen intressant ur placeringssynvinkel eftersom den har goda trafikförbindelser, god servicestruktur och gott om rekreations- och grönområden. Områdets fastigheter utgörs främst av välskötta flervåningshus", säger Elina Aalto.
Bostadens pris och värde avgörs i stor utsträckning av dess läge.
En- och tvårumslägenheter är i allmänhet lönsammare placeringsobjekt än större lägenheter eftersom efterfrågan på små bostäder är stor och renoveringskostnaderna står i relation till bostadens storlek.
Vid valet av placeringsbostad lönar det sig att beakta bostadens skick och eventuella kommande större renoveringsarbeten så som stambyte och fasadrenovering.
Genom att köpa en lägenhet som är i dåligt skick och själv renovera den kan man förtjäna en vacker slant eftersom renoveringen höjer lägenhetens värde.
Det lönar sig alltid att ta väl hand om en placeringsbostad.
"Bostadsplaceraren bör vara aktiv på bolagsstämman och ha en långsiktig inställning till sin placering. Det lönar sig inte att skjuta upp nödvändiga renoveringar – en renovering som görs i god tid är i allmänhet betydligt förmånligare än en påtvingad renovering", påpekar Aalto.
Hyresgästens eventuellt sviktande betalningsförmåga är den största risken på kort sikt, men risken kan minimeras på olika sätt.
"Man bör träffa den tilltänkta hyresgästen personligen och förhöra sig om hans eller hennes livssituation och förmåga att betala hyran", säger Elina Aalto.
Den tilltänkta hyresgästens kredituppgifter kan kontrolleras hos till exempel Finlands Hyresvärdar rf. Det lönar sig i allmänhet att kräva 2–3 månaders hyra i förskott (garantihyra).
"Det är viktigt att göra upp ett skriftligt avtal med uppgifter om bland annat hyran, justeringen av hyran, extra kostnader och eventuella renoveringsåtgärder", betonar Elina Aalto.
Det lönar sig att välja hyresgäst med omsorg eftersom det kan vara svårt att bli av med en opålitlig och besvärlig hyresgäst.
"Uppsägning av ett hyresavtal förutsätter god motivering. Avtalet kan sägas upp om hyresgästen upprepade gånger har försummat hyresbetalningen eller om han eller hon fortlöpande stör sina grannar", säger Elina Aalto.
Enligt Elina Aalto är bostadsplacering en utmärkt placeringsform i livets alla skeden.
"Det lönar sig att köpa en placeringsbostad genast när man har råd – man behöver inte vänta tills den egna bostaden är betald", säger Elina Aalto.
Bostadsplacering är en utmärkt placeringsform för den som vill komplettera sin kommande pension. Om livssituationen förändras kan placeringsbostaden realiseras..
Hyresgästens eventuellt sviktande betalningsförmåga är den största risken på kort sikt.
"S-Bostadsfonden erbjuder handelslagens ägarkunder behändig bostadsplacering", säger direktör Petri Jokinen som ansvarar för FIM:s bostadsplaceringar.
Minimiplaceringen i S-Bostadsfonden, som grundades i våras, är 200 euro. Teckningsuppdraget kan ges i S-Bankens webbank. Fonden sköts och förvaltas av FIM Kapitalförvaltning Ab*, där S-Banken är majoritetsägare. Man kan placera i S-Bostadsfonden när som helst, men fondteckningen görs den sista bankdagen i varje kvartal. Av ränteskäl lönar det sig att ge teckningsuppdraget så nära teckningsdagen som möjligt.
S-Bostadsfonden möjliggör bostadsplacering utan stort startkapital. En av fördelarna med fonden är att placeringarna är spridda på flera objekt.
Fondens målsättning är att inom några år ha flera hundra mindre placeringsbostäder i landets tillväxtcentra.
"S-Bostadsfonden finns till för alla finländare som är intresserade av bostadsplacering. Vår förhoppning är att fonden attraherar tusentals vanliga småsparare", säger Petri Jokinen.
Hälften av fondens medel kommer från placerarna och resten utgörs av främmande kapital, alltså lånade medel. Den förväntade avkastningen på kapitalet är 5–7 procent. Teckningsavgiften är 2,0 procent och den fasta årliga förvaltningsavgiften är 1,9 procent.
Försäljningsavgiften är 1–4 procent beroende på placeringstiden. Fondens löpande kostnader uppskattas till 2,5 procent per år. Bostadsfondens kostnadsprofil gör att avgifterna är något högre än vid sparande i ränte- och aktiefonder.
"Vi analyserar placeringsobjekten, köper och säljer bostäder, renoverar bostäderna, ordnar hyresgäster, skaffar främmande kapital, kommunicerar med bostadsaktiebolagen, ombesörjer registreringarna och betalningen av överlåtelseskatt och administrerar hyresreskontran. Fonden erbjuder alltså placerarna både god avkastning och heltäckande tjänster, avrundar Petri Jokinen.
* S-Bostadsfonden är en andelsserie i FIM Bostad Specialplaceringsfond.